Los precios de la vivienda están fuera de control. ¿Puede el proyecto de ley de infraestructura de Biden cambiar eso?

Una docena de páginas en la hoja informativa del plan de infraestructura del presidente Joe Biden, marca un cambio creciente en la ortodoxia demócrata y un nuevo plan para la reforma de la zonificación:

Eliminar la zonificación excluyente y las políticas de uso dañino de la tierra. Durante décadas, las leyes de zonificación de exclusión, como el tamaño mínimo de los lotes, los requisitos de estacionamiento obligatorio y las prohibiciones de viviendas multifamiliares, han inflado los costos de construcción y vivienda y han dejado a las familias fuera de las áreas con más oportunidades. El presidente Biden está pidiendo al Congreso que promulgue un programa de subvenciones competitivo nuevo e innovador que otorgue fondos flexibles y atractivos a las jurisdicciones que tomen medidas concretas para eliminar esas barreras innecesarias para producir viviendas asequibles.

Sería perdonado si sus ojos se pusieran vidriosos ante los «tamaños mínimos de lote» y los «requisitos de estacionamiento obligatorios», pero en este párrafo hay un reconocimiento de que las reglas locales aparentemente mundanas que gobiernan qué y dónde se pueden construir casas han tenido efectos devastadores en el pueblo estadounidense.

El año pasado, el mercado de la vivienda ha dejado al descubierto los daños que estas reglas han causado. Cuando las tasas hipotecarias tocaron fondo, los posibles propietarios inundaron el mercado solo para descubrir que estaban peleando por las sobras. Abundan las historias de estas personas que empujan desesperadamente ofertas en efectivo muy por encima del precio de venta a los vendedores y hacen cada vez más ofertas en casas sin ser vistas. Los inquilinos de ingresos medios y bajos observaban desde el costado, sus esperanzas de ser propietarios de una vivienda se desvanecían mientras desembolsaban proporciones peligrosamente altas de sus ingresos para alquilar. Este frenesí lleva a muchos a una simple pregunta: ¿Dónde están todas las casas?

Si bien la pandemia y las bajas tasas de interés ciertamente jugaron un papel importante, el problema de la oferta de vivienda en Estados Unidos es de larga duración.

“Incluso al entrar en la pandemia, había escasez de casas a la venta”, dijo a Vox el economista jefe de Redfin, Daryl Fairweather. «Desde 2010-2019, [we] tuvo la menor cantidad de viviendas construidas que en cualquier década desde la década de 1960 «.

Las restricciones como el tamaño mínimo de los lotes, los requisitos de estacionamiento obligatorios y otras prohibiciones sobre viviendas multifamiliares a las que hace referencia el plan de Biden tienen el efecto de reducir la oferta de viviendas. Por ejemplo, si existe el requisito de que por cada unidad un desarrollador tenga que proporcionar dos espacios de estacionamiento, eso garantiza que tengan que reservar un terreno para estacionamiento que de otro modo podría haberse utilizado para construir más viviendas. Con frecuencia, esto lleva a los desarrolladores a construir menos unidades y, además, más caras.

Según el Urban Institute, para fines de 2020, solo quedaban 2,5 meses de oferta de vivienda, lo que significa que «al ritmo de ventas actual, el inventario de viviendas en todo el país se agotará».

El efecto económico de estas reglas está bien documentado. En un estudio de 2015 realizado por el economista Chang-Tai Hsieh de la Universidad de Chicago y el economista Enrico Moretti de la UC Berkeley, los investigadores encontraron que debido a que las áreas metropolitanas han hecho que sea prohibitivamente caro para los estadounidenses de ingresos medios y bajos mudarse a áreas de alta productividad, la economía agregada de EE. UU. el crecimiento se redujo en más del 50 por ciento entre 1964 y 2009.

Estas reglas son también el resultado de deseos explícitamente racistas de evitar que los vecindarios blancos se integren. Ahora funcionan como una clara división de clases, lo que garantiza que los estadounidenses menos acomodados tengan esencialmente prohibido encontrar espacios de vida asequibles en regiones de alta demanda con buenos trabajos.

Si bien el presidente Barack Obama hizo propuestas al final de su segundo mandato hacia una respuesta federal a estas reglas (más notablemente con la implementación de la regla de Vivienda Justa de Promoción Afirmativa), Biden está proponiendo algo nuevo: un programa de subvenciones competitivo para localidades que deroga estas reglas.

El presidente de los Estados Unidos, Joe Biden, habla en Pittsburgh, Pensilvania, el 31 de marzo de 2021, para presentar un plan de infraestructura de 2 billones de dólares destinado a modernizar la red de transporte en ruinas de los Estados Unidos, crear millones de empleos y permitir que el país «supere» a China. .Jim Watson / .

El plan «puramente zanahoria y no palo» de Biden para la reforma de zonificación federal

En 2009, como parte de la Ley de Recuperación y Reinversión de Estados Unidos, Obama anunció una subvención competitiva de $ 4,35 mil millones que otorgaría el Departamento de Educación. El objetivo, según un informe del Center for American Progress (CAP), era «impulsar reformas educativas clave en los estados y distritos». Para 2012, 40 estados y DC habían solicitado la financiación.

El informe de CAP encontró que el diseño de la iniciativa «obtuvo algunas victorias significativas incluso antes de que se otorgara parte del dinero». Esto se debe a que los estados competían entre sí para ganar la subvención, lo que llevó a más de 25 de ellos a reformar sus políticas educativas antes de la competencia.

Poco más de una década después, Biden tiene un plan similar para la reforma de zonificación. El plan del presidente es asignar $ 5 mil millones a un nuevo programa de subvenciones competitivo que «otorga fondos flexibles y atractivos a jurisdicciones que toman medidas concretas para eliminar esas barreras innecesarias para producir viviendas asequibles».

“Este es un nuevo enfoque. En última instancia, es un proceso para incentivar a las comunidades a poner fin a la zonificación de exclusión que es pura zanahoria y no palo ”, dijo un funcionario de la administración a Vox. “Las ciudades deben demostrar que están eliminando algunos de sus requisitos de zonificación de exclusión y luego podrán acceder a este bote de dinero separado para lo que quieran usarlo: transporte, parques, escuelas”.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) estaría a cargo de administrar los fondos. Si bien los detalles aún están cambiando, la idea general es que las localidades podrían solicitar este financiamiento mostrando que están eliminando los requisitos existentes, como restricciones de altura, prohibiciones de dúplex y cuadrúplex, u otras restricciones que se enumerarán a medida que llegue el proyecto de ley. juntos.

Marcia Fudge, secretaria de vivienda y desarrollo urbano (HUD) de Estados Unidos, habla durante una conferencia de prensa en la Sala de conferencias de prensa James S. Brady en la Casa Blanca en Washington, DC, el 18 de marzo de 2021. Michael Reynolds / .

De alguna manera, modelar la reforma de la zonificación de manera similar a la reforma educativa tiene sentido: ambos han sido designados como problemas locales, y gran parte de la infraestructura para la reforma directa existe a nivel local. Pero un programa que es “puramente zanahoria” solo puede hacer mucho si el gobierno federal no obliga a las localidades a comer sus verduras.

La abundancia de viviendas no es un objetivo universal

La forma en que se diseña el programa es muy importante por el impacto que tendrá. Pero independientemente del diseño, hay mucho que los incentivos pueden hacer cuando se trata de localidades que son ferozmente protectoras de sus ordenanzas de zonificación.

Emily Hamilton, investigadora senior y directora del Urbanity Project en el Mercatus Center, ha apoyado anteriormente un programa de “carrera hacia la cima”.

“En general, soy más optimista sobre los esfuerzos estatales o locales para reformar la zonificación”, dijo Hamilton a Vox. «Cualquier tipo de programa de subvenciones no será tan atractivo para las jurisdicciones más ricas y excluyentes». Sin embargo, agregó que la atención de la Casa Blanca y el Congreso sobre este tema fue «muy importante».

Hamilton espera que el programa se centre en los resultados en lugar de en las localidades que simplemente muestren que cambiaron sus leyes de zonificación.

“A veces, cuando las localidades simplemente se enfocan en modificar sus ordenanzas de zonificación, agregando algo como la oportunidad para que los propietarios construyan unidades de vivienda accesorias, eso no siempre resulta en la construcción de unidades de vivienda accesorias (ADU)”, explicó.

La razón de esto es que incluso si una jurisdicción legalizara las ADU (pequeñas viviendas independientes en propiedades existentes, como un garaje reconvertido, un apartamento en el sótano o una pequeña casa en el patio trasero), podría promulgar mínimos de estacionamiento que requieren dos estacionamientos. espacios por estructura, lo que hace que sea extremadamente improbable que alguien construya una ADU.

Jason Furman, quien se desempeñó como presidente del Consejo de Asesores Económicos bajo Obama, no está de acuerdo con un enfoque basado en resultados.

“El problema con los resultados es que son en parte una función de la política y en parte una función de muchas cosas fuera del control de los responsables de la formulación de políticas y los resultados pueden suceder años después. Así que prefiero que usted, como gobernador o alcalde, sepa lo que debe hacer para obtener este dinero ”. él explicó. “Decir que podrías recibir el dinero dentro de cinco años y que lo obtengas o no depende en parte de tus acciones, pero también en parte de todo tipo de factores fuera de tu control. Creo que eso disminuye enormemente el incentivo «.

En términos de su efecto, es difícil ver que una propuesta de carrera a la cima haga mella en las jurisdicciones más exclusivas donde la falta de vivienda es más pronunciada. A diferencia de la reforma educativa, donde todos están de acuerdo con el resultado (niños mejor educados) incluso si no están de acuerdo con los métodos, con la reforma de la zonificación hay muchas jurisdicciones que no quieren el mismo resultado (vivienda abundante) que defiende, el Biden administración, y los residentes potenciales lo hacen.

Furman estuvo de acuerdo con esto y agregó: «La razón por la que tenemos estas reglas no es porque la gente no sepa lo que está haciendo, es porque un subconjunto de personas sabe exactamente lo que está haciendo».

Muchas jurisdicciones son muy conscientes de que sus políticas necesariamente reducen el número de viviendas disponibles, lo que aumenta el precio de las viviendas y los alquileres para todos. Los mantienen en su lugar porque algunos residentes existentes están dispuestos a pagar por las narices si eso significa mantener intacto su «carácter de vecindario» o desconocer las ventajas y desventajas del desarrollo de baja densidad.

Uno de los impactos más significativos que tendrá este proyecto de ley es en la capacidad de Biden para influir en las opiniones de los votantes y los legisladores demócratas locales sobre cómo sus reglas de zonificación local entran en conflicto con el crecimiento económico y la igualdad de oportunidades. Lugares como la ciudad de Nueva York y el Área de la Bahía, donde se pueden obtener las mayores ganancias en lo que respecta a la reforma de la zonificación, son abrumadoramente demócratas; que el líder de su grupo trace una línea clara sobre su posición no es poca cosa.