Su dinero: sepa cómo se calculan las cuotas mensuales equivalentes

Las tasas de prepago o las velocidades de prepago son fundamentales para proyectar los flujos de efectivo de un préstamo hipotecario.Las tasas de prepago o las velocidades de prepago son fundamentales para proyectar los flujos de efectivo de un préstamo hipotecario.

Por Sunil K. Parameswaran

Los préstamos hipotecarios se conocen como préstamos amortizados. Las cuotas iguales se calculan para la duración restante del préstamo al comienzo de un período, generalmente el mes. La mayoría de los préstamos hipotecarios se reembolsan mediante cuotas periódicas iguales a intervalos de tiempo igualmente espaciados.

De aquí es de donde provienen los términos cuotas mensuales equiparadas (EMI). Cada pago constará de un componente de interés y un componente de principal. Por lo tanto, el principal pendiente y el componente de intereses de la cuota disminuirá con cada cuota. Sin embargo, dado que la cuota es fija, el componente principal aumentará.

En la práctica, tenemos hipotecas a tipo fijo y tipo variable. En el caso del primero, el tipo de interés permanece fijo durante la duración del préstamo. Sin embargo, en el caso de las hipotecas de tasa flotante, las tasas generalmente se restablecen al comienzo de cada año. Siempre que se reajuste la tasa, el principal pendiente en ese momento se volverá a amortizar durante el plazo restante hasta el vencimiento. Si la tasa de interés ha bajado, también lo hará el EMI. De lo contrario, si la tasa de interés ha aumentado, el IME aumentará.

Un problema práctico con los préstamos es la posibilidad de un pago por adelantado. Este es un pago de capital al final del mes que está por encima del capital programado. Si la tasa de interés es constante, las EMI futuras se reducirán debido al pago anticipado, que sirve para reducir el principal pendiente. En el caso de una hipoteca de tipo variable, el nuevo IME se verá influido por dos factores, la disminución no programada del principal pendiente y el nuevo tipo de interés de la hipoteca.

Las tasas de prepago o las velocidades de prepago son fundamentales para proyectar los flujos de efectivo de un préstamo hipotecario. La Mortalidad de un solo mes o SMM es el porcentaje del principal pendiente programado al final del mes que se paga por adelantado. Suponga que el monto pendiente al comienzo del mes es L. La tasa de interés es r% mensual y el EMI es A. El componente principal del EMI es A-rL.

Por lo tanto, el saldo pendiente programado al final del mes es L- (A-rL) = L (1 + r) -A. Si el SMM es m%, el prepago del mes es m[L(1+r)-A]. El principal pendiente real al final del mes es el pendiente pendiente programado menos el prepago. El principal pendiente real se volverá a amortizar durante el plazo restante hasta el vencimiento, según la tasa de interés vigente. El EMI para el próximo mes, y su división en un componente de interés y un componente de principal, se basa en el principal real al comienzo del mes. El capital programado al final del mes se utiliza únicamente para calcular el monto del prepago al final del mes.

La velocidad de prepago anual se denomina Tasa de prepago condicional (CPR). Uno menos el CPR es equivalente a uno menos el SMM llevado a la potencia de 12. Por lo tanto, ese prepago a la tasa de SMM 12 veces al año equivale a prepagar una vez al final del año en el CPR.

El autor es el director ejecutivo de Tarheel Consultancy Services.

Obtenga precios de acciones en vivo de BSE, NSE, mercado de EE. UU. Y el último NAV, cartera de fondos mutuos, consulte las últimas noticias de OPI, las OPI de mejor rendimiento, calcule sus impuestos con la calculadora de impuestos sobre la renta, conozca los principales ganadores del mercado, los principales perdedores y los mejores fondos de capital. Me gusta en Facebook y síguenos en Twitter.

Financial Express ahora está en Telegram. Haga clic aquí para unirse a nuestro canal y mantenerse actualizado con las últimas noticias y actualizaciones de Biz.